Продажа:

в Таиланде:
Line
06-161-47-161

Аренда:

в Таиланде:
Line
06-161-47-161
Заказать обратный звонок
Закрыть
Пожалуйста, подождите...
Обратный звонок

Новости
недвижимости

Новые инвестиционные условия New Nordic Group. New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
12.03.2020
New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
Прогресс строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
25.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
Прогресс строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.
23.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.

Как производится ремонт в квартире в кондоминиуме

Как производиться ремонт в кондоминиуме?

Рано или поздно при владении квартиры в кондоминиуме может стать вопрос о ремонте, как по вашему собственному желанию, так и попросту по необходимости.
Бытовая техника может выйти из строя, соседи могут вас затопить, краска на стенах может выцвести и потребует перекраски, и т.д.
В каждом таком сценарии естественным образом у вас возникнут следующие вопросы: кто ответственен за ремонт и как этот самый ремонт провести.
В этой статье мы постараемся разобрать самые частые сценарии, в которых возникает необходимость проведения ремонта, и то как следует поступать в той или иной ситуации.
Стоит сразу оговорится, что затронуть абсолютно все случаи попросту не получится, так как иногда бывают абсолютно абсурдные ситуации, однако мы уверенны, что здесь мы сможем ответить на вопросы, которые возникают в 90% случаях исходя из нашего опыта.
Также стоит добавить, что любой случай связанный с ремонтом в квартире, не в зависимости от того какой он простой или нет, решается по следующей схеме:

1. Вы заявляете о необходимости проведения ремонта или о поломке чего-либо у вас в квартире в администрацию.
2. Администрация фиксирует наличие проблемы, ищет причину ее возникновения, устанавливается какая из сторон будет ответственна за покрытие расходов на ремонт. Стороны могут быть следующими: вы сами, администрация, или третья сторона, например ваш сосед, застройщик, компания производитель, и т.д.
3. Администрация подбирает подрядчиков, которые будут проводить ремонт, или готовиться к проведению ремонта самостоятельно.
4. Администрация повторно проверяет, что проблема устранена (но не всегда, как например в случаях с бытовой техникой) и подрядчик получает плату за проведение ремонта.

Если вы купили квартиру в проекте, который был недавно введен в эксплуатацию, стоит выяснить, какой гарантийный срок предоставляет застройщик. Если вы покупаете квартиру напрямую у застройщика, то этот вопрос стоит задать ему напрямую. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, этот вопрос можно задать или продавцу или у администрации кондоминиума. Обычно гарантийный срок это 3-5 лет. В течении этого срока 99% процентов проблем, которые могут у вас возникнуть в квартире с отделкой, сантехникой, меблировкой, трубами или проводкой, обязан будет покрыть застройщик, если только проблема не возникла конкретно по вашей вине из-за ваших действий.

а. Ремонт бытовой техники

Если вы сломали какой-либо прибор или бытовую технику, или она просто перестала работать, например телевизор, стиральная машина, плита на кухне, то прежде всего стоит обратиться в офис администрации или на ресепшен.
Желательно чтобы у вас была при себе документация по каждому прибору, который был вами куплен или предоставлен застройщиком как часть мебельного пакета квартиры.
Если это брендированный товар, то сотрудники администрации смогут вам помочь связаться с сервисным центром и вызвать мастера, который оценит состояние техники и причину поломки.
Если у устройства не вышел срок гарантии (для этого нужно будет иметь соответствующий гарантийный талон или сертификат), сервисный центр устранит поломку за свой счет.
Если у устройства вышел срок гарантии, то ремонт, если таковой возможен, будет произведен за ваш счет, не в зависимости от того, была ли поломка вызвана вашими действиями или образовалась сама по себе.
Соглашаться на ремонт или нет это, безусловно, ваше право.
Стоить отметить, что если вы считаете, что поломка возникла не по вашей вине, у прибора не вышел срок гарантии, но сервисный центр или магазин отказываются провести ремонт или заменить прибор за свой счет, то администрация не сможет помочь вам в юридическом ключе. В этом случае придется обращаться в службу поддержки компании производителя или магазина и добиваться разрешения ситуации в вашу пользу самостоятельно, или нанимать юриста.
Если прибор не брендированный или бренд малоизвестный (не имеет официального представительства в Таиланде), был куплен в магазине без предоставления гарантии или прибор не имеет гарантийного срока в принципе, то единственным вариантов решения проблемы будет обратится в администрацию с просьбой найти мастера по электронике, который возьмется починить прибор. В этом случае договариваться об оплате и проверять качество проделанной работы вам нужно будет самостоятельно.

Теперь предположим, что необходимость в проведении ремонта или поломка возникла не по вашей вине, например вас затопили соседи, и вода через потолок медленно стекала на телевизор или на какой-либо другой прибор, и теперь он не работает.
Тогда нужно точно также обратиться в администрацию, оставить заявку, причем лучше ее продублировать по электронной почте на адрес администрации.
В этом случае администрация должна будет проверить по чей причине произошел потоп или любое-другое происшествие: было ли это по причине того, что ваши соседи не выключили воду в кране, или у них прорвал водонагреватель, или это были трубы водоснабжения, которые с точки зрения закона относятся к ответственности здания.
После выяснения этих обстоятельств ремонт покроет или ваш сосед лично либо здание. Точные сроки, когда ремонт будет завершен назвать трудно. Самое главное, чтобы факты проверки были зафиксированы, и вы были в курсе событий. Для этого нужно будет регулярно просить администрацию предоставить вам свежие обновления по тому, как протекает решение вашей проблемы.

Что делать если ваш сосед либо администрация отказываются покрыть расходы на ремонт, а поломка возникла по их вине?
Если ваш сосед отказывается покрыть ремонт, то лучше всего обратится к юристу.
Помните, что в обязанности управляющей компании или администрации не входит юридическая поддержка той или иной стороны.
Они могут только предоставить отчет о проделанной проверке, выявить причину, по которой требуется ремонт и предложить подрядчика, который сможет устранить проблему. Если ваш сосед отказывается покрыть расходы, то вызов полиции ничем не поможет, так как в юрисдикцию полиции не входит разрешение подобных проблем.
Лучше всего обратиться в юридическую фирму и получить консультацию по тому какие у вас есть шансы законно получить компенсацию для ремонта техники через суд.
Если поломка возникла по вине администрации, то чаще всего она решается выплатой вам компенсации по окончанию текущего или следующего месяца в виде чека, который нужно будет обналичить в банке.
Администрация также может взять на себя весь процесс починки, и сама разберется с оплатой ремонта, не включая вас в процесс. Каждый случай индивидуален. Как правило у любого кондоминиума есть страховка, которая покрывает подобные инциденты.
Однако, если вы полностью уверенны в своей правоте, но по какой-то причине администрация отказывается компенсировать вам деньги за ремонт, или провести ремонт за свой счет, то стоит точно также обратится к юристу.

б. Ремонт мебели и отделки

б1. Ремонт потолка

Потолки в квартирах портятся обычно последующим причинам:

1. Сточная труба кондиционера, по которой отводится конденсат, протекает
2. Сточная труба от унитаза или раковины протекает
3. Водонагреватель или стиральную машину прорвало и начался потоп
4. Забыли выключить воду в кране (крайне редкий случай)
5. Вода просочилась через щели на внешней стене здания или крыше и начала осаждаться на потолке внутри квартиры
6. Вода попала в квартиру после дождя через щели в пластиковых дверях, которые ведут на балкон

Определить, что с потолком что-то не так очень легко: во всех квартирах он сделан из гипсокартона, который начинает локально желтеть в местах где на нем оседает вода. В особо запущенных случаях на потолке образуется дырка, из которой может капать вода, а по периметру, местами, могут свисать части гипсокартона.
Обычно эта проблема решается следующим образом: сначала устраняется проблема с протечкой воды из того или иного источника, вырезается поврежденный кусок гипсокартона (обычно квадратной или прямоугольной формы), на его место вставляется новый профиль такого же размера, который обводят по краям шпаклевкой, шлифуют и красят.
Теперь о том, кто будет ответственен за ремонт в том или ином случае:

1. Ответственность чаще всего будет лежать на хозяине квартиры, так как юридически кондиционер относится к квартире. Возможен вариант притянуть к ответственности мастера, который обслуживал вам кондиционер, и проводил какие-либо манипуляции с трубкой в прошлый раз, но обычно локальные мастера либо не дают гарантию на работу вовсе, либо дают максимум на месяц.
2. В этом случае повреждение потолка будет в квартире, которая находится снизу. Ответственность будет на собственнике квартиры, у которого неполадки со сточными трубами унитаза либо раковины, если только не вышел гарантийный срок от застройщика. Юридически эти трубы относятся к собственнику квартиры, поэтому притянуть администрацию (проще говоря здание) к ответственности будет очень тяжело.
Доступ к трубам осуществляется через потолок квартиры снизу. Решается это все следующим образом: рабочие вырезают часть потолка чтобы добраться до трубы, которая протекает, или добираются до трубы через съемную панель, если таковая есть; находят трубу которая протекает; трубу или заделывают специальной эпоксидной смолой, либо проблемный участок трубы срезают и заменяют на новый – все трубы пластиковые, поэтому ничего варить не нужно; потолок ремонтирует по такому же принципу как и в предыдущем пункте.
3. В этом случае ответственность лежит на собственнике квартиры, у которого прорвало водонагреватель или стиральную машину. Можно постараться притянуть администрацию только в том случае если выяснится, что в трубах избыточное давление, которое не отвечает нормативам, но это будет очень тяжело, поэтому совет на будущее: если вы уезжаете из квартиры на срок более чем 2 дня – перекройте воду в квартире чтобы избежать подобный вариант событий. Разбираться с компанией производителем или магазином, в котором вы купили технику, будет трудно, долго и дорого, если вы захотите довести дело до суда.
4. В этом случае ответственность будет лежать на собственнике, в квартире которого начался потоп.
5. Случай, решение которого может затянутся очень надолго. Ответственность юридически будет лежать на здании, только если не истек гарантийный срок от застройщика. Если починить сам потолок не является большой проблемой, то заделывание дыр или трещин на внешних стенах может вылиться в целую эпопею. Появиться эти трещины могут со временем, и их возникновение зависит от многих факторов, но чаще всего это низкое качество строительства и/или стройматериалов при естественной усадке здания. Зачастую, это горизонтальные трещины длинной 15-30 сантиметров, которые образуются на внешней стене здания, через которые дождевая вода может просочиться в квартиру. Тогда повреждения могут коснуться не только потолка, но и стен и деревянной мебели в квартире.
Заделать дыры и трещины на внешней стене можно, но стоимость этих работ очень высока, и зачастую компании, которые предоставляют эти услуги не берутся за единичные работы, то есть заделать стены со стороны одной квартиры, либо стоимость проведения подобной работы слишком высока для бюджета здания. Если мы возьмем высокоэтажное здание в 20-30 этажей в котором 300-500 квартир, то стоимость работ во всем здании может быть 1,5-3 миллиона батов, которые будет неоткуда взять из операционного бюджета здания. Поэтому чаще всего решения о проведении таких работ будут рассматриваться на общем собрании.
Тоже самое касается и крыши здания: проблема просачивания воды может возникнуть по тем же причинам, но ввиду того, что площадь крыши значительно меньше, чем фасад здания, у администрации могут быть средства чтобы провести ремонтные работы, не прибегая к привлечению средств из амортизационного фонда здания.
По итогу можем сказать, что пока проблемы с просачиванием воды не будет устранена, потолок, а также потенциально стены и мебель, придется ремонтировать регулярно. Как часто зависит от состояния фасада или крыши здания.
6. Ответственность будет лежать на собственнике квартиры, у которого обнаружится дефект в стеклопластиковом профиле, чаще сего в дверях, которые ведут на балкон и неплотно закрываются. Если гарантийный срок не вышел, застройщик будет обязан устранить дефект и починить потолок в квартире снизу.

б2. Ремонт стен

Проблема со стенами в кондоминиуме может возникнуть по следующим причинам:

1. Трубы водоснабжения протекают
2. Ваш сосед сверху вас затопил тем или иным способом
3. Вода просочилась через щели на внешней стене здания или крыше и начала осаждаться на стенах внутри квартиры
4. Стены повреждены в следствии пожара
5. Стены пошли трещинами из-за усадки здания

1. В зависимости от окраски, если на стене начинает осаждаться вода она белеет, желтеет или зеленеет, и начинают виднеться подтеки.
В случае если стена повреждена по причине протечки трубы водоснабжения, администрация берет на себя ответственность и прежде всего устраняет проблему с протечкой трубы. Доступ к трубам водоснабжения есть или в коридоре через шахтные помещения, или санузел.
После этого стена приводится в исходное состояние.
2. Ответственность лежит на вашем соседе.
3. Как и в случае с потолками – ответственность лежит на администрации/ здании, но решение проблемы может затянутся.
4. Очень редкий случай. Ответственность будет лежать на той стороне, в следствии действий которой возник пожар. За всю нашу историю пребывания в Паттайе мы не насчитаем и дюжины случаев пожара в квартирах, а те, которые и случились возникли по причине использования газовых баллонов (для газовой плиты) в квартире, что обычно строго запрещено, или ввиду короткого замыкания. В таких случаях ущерб квартире ограничивается не только станам.
Так как пожар возникает чаще всего по причинам, которые не зависят не от одной из сторон (в этом случае администрация с одной стороны и собственник с другой) то ущерб может частично покрыть страховая юридического лица кондоминиума.
5. Ответственность лежит на администрации здания или застройщике, если не вышел гарантийный срок. Ремонт зачастую ограничивается шпатлеванием стен, с последующей полировкой и покраской.

б3. Ремонт мебели 

Если мы говорим о деревянной мебели, которая идет вместе с квартирой, то в случае потопа или возникновения сильной сырости в квартире, такая мебель, зачастую, ремонту не подлежит и заменяется. В этом случае кто будет брать на себя финансовую ответственность зависит при каких обстоятельствах эта мебель пришла в негодность.
Во всех остальных случаях лучше обратиться за советом в администрацию.

в. Замена плитки

Практически во всем жилье в Таиланде пол постелен керамической плиткой.
Повредится она может в двух случаях: если на нее уронить что-то тяжелое и она расколется, или плитка “вздуется” если между ней и бетонной подушкой образуется воздух.
Если в первом случае кто виноват предельно ясно – кто уронил, тот и виноват, то во вторым уже нужно выяснять причину. Если плитка вздулась в следствии потопа, то ответственность будет нести та сторона, по причинам действий которой произошел потоп.
Если же потопа не было, и плитка вздулась произвольно, то ответственным за ремонт, к сожалению, будет собственник квартиры, если только не вышел гарантийный срок квартиры.
В любом случае для проведения ремонта нужно обратится в администрацию, которая поможет подобрать подрядчика. Ключевое слово – поможет. Помните, что, если поломка или нужда в ремонте по вашей вине или возникла произвольно, администрация может только помочь найти подрядчика, но выступать посредником не будет, таким образом взяв на себя ответственность за качество проведенных работ.
Рабочие проверят сколько плиток нужно заменить, возможно ли использование плиток, которые уже вздулись для повторной усадки, проверят наличие точно таких же плиток в строй магазине, согласуют все с вами, и проведут ремонт.

г. Забитые сточные трубы

Очень неприятная проблема, которая может сулить ремонтом мебели, отделки и потолком у ваших соседей.
Происходит это, когда отходы, которые вы сливаете в раковину и унитаз выходят обратно ввиду того, что сточная труба забита твердыми отходами, или отходами, которые не предназначены для утилизации через сточные трубы (туалетная бумага, прокладки, презервативы, и т.д.).
Причем в случае если засор произошел локально, то есть в той трубе, которая юридически относится к вашей квартире, большой проблемы можно избежать. Скорее всего вы обнаружите, что ваша раковина или унитаз почти до краев заполнены плохо пахнущей коричневой жижей.
Исправляется это чаще всего вызовом мастеров с сантехническим тросом, которым пробивают засор. В этом случае собственник квартиры будет обязан оплатить их услуги из своего кармана. Не рекомендуем использовать химические средства из магазинов – они, на удивление, оказались совершенно бесполезными.
Неприятности могут возникнуть если засор произошел в общей сточной трубе, которая юридически относится к зданию. Гипотетически это грозит тем, что все отходы в стояке, с нескольких этажей, начнут выливаться в квартире, которая ближе всего к стояку.
Причем если в 20-этажном здании стояк забит на 19 этаже, при учете, что не все квартиры заняты, большого ущерба можно избежать если вовремя заметить проблему и ее решить, то если стояк забит между первым этажом и общим сливом, то счастливый обладатель квартиры на первом этаже сможет воочию лицезреть унитаз и раковину в своей квартире, фонтанирующие коричневыми массами во все стороны.
Да, ответственность в этом случае безусловно на себя берет администрация, как и в плане устранения засора, так и ремонта квартиры, но запах будет выветривается некоторое время, а процесс ремонта может затянутся надолго.
Поэтому чтобы избежать подобных инцидентов мы призываем собственников с ответственностью относится к тому, что вы выбрасываете в унитаз или раковину.

д. Замена стекол на балконе

Крайне больная тема в плане ремонта во всех аспектах. Если вы разбили стекло самостоятельно и хотите его заменить, то все предельно ясно: вы обращаетесь в администрацию, они находят подрядчика, подрядчик производит замену стекла, а вы оплачиваете его услуги.
Если же стеклянные панели начинают трескаться сами по себе, то начинаются разборки.
Почему это вообще может произойти? Любое высотное здание усаживается в земле, это нормальный процесс, который происходит постоянно. Стекла могут начать “лопаться” если они намертво закреплены между бетонной подушкой в полу и металлическим профилем сверху и по бокам. В таком случае у стекла нет хода при усадке здание, и оно трескается. К счастью, стекла на балконах в кондоминиумах ламинированные, то есть они не рассыпятся на куски и не выпадут кому-то на голову.
Если это произошло в течении гарантийного срока, то сделать это должен застройщик, однако по какой-то вселенской подлости это начинает происходить аккурат после того, как гарантийный срок выходит, и собственники остаются фактически один на один с решением этой проблемы.
С юридической точки зрения на чей ответственности по итогу остается замена стекла тоже непонятно. Каждая стеклянная панель обычно двухслойная, то есть состоит из двух панелей. Панели стоят ровно по периметру балкона.
В одних случаях администрация может указать, что замена стекла будет распределена 50 на 50 между зданием и собственником, или что собственники сами обязаны проводить замену стекла за свой счет.
В первом вариант дожидаться замену стекла можно бесконечно, так как если в здании присутствует подобная проблема то не в единичном экземпляре.
Если мы предположим, что в здании лопнули стекла в 100 квартирах, а подрядчик в таких случаях будет согласен работать только на условии замены всех стекол в каждой квартире, то стоимость работ может измеряться в несколько миллионов батов. То есть деньги, те самые 50%, администрация сможет взять из амортизационного фонда, но если на это будет одобрение общего собрания, а если проблема существует не во всех квартирах, то не факт, что остальные собственники согласятся проспонсировать даже частичное погашение стоимости проведения работ, так как по итогу амортизационный фонд нужно будет заново пополнять деньгами всех собственников.
Поэтому единственный совет, который мы можем дать это или проводить замену за свой счет, или оставить стекла как есть – они все равно не выпадут.

Теперь пару слов о том, как произвести косметический ремонт по своему желанию.
Представим, что вы хотите поменять карниз, отшлифовать столешницу, поменять плитку, перекрасить стены в другой цвет, и т.д.
Прежде всего стоит обратиться в администрацию и заявить о своих намерениях. Если у вас нет своего подрядчика в администрации вам смогут посоветовать к кому обратиться.
Администрация рассмотрит ваше намерение и, если оно потенциально не грозит нанести ущерб зданию и его коммуникациям вам дадут зеленый свет и объявят в каких рамках можно проводить работы, например с 10 утра до 5 вечера и только в будние дни. Также могут попросить оставить страховой депозит в размере 3-5 тыс. батов, который вам вернут если по итогу проведенных ремонт ничего на общей территории здания не было повреждено. Банальный пример: рабочие, которых вы наняли, перевозили стройматериалы в лифте, что-то уронили и поцарапали; в этом случае с вашего депозита удержат сумму для покрытия ущерба, а остаток вернут; если сумма ущерба будет выше суммы депозита, тогда его удержат в полном размере, а на недостающую сумму выпишут отдельную квитанцию. Но вопрос удержания этих средств с вашего подрядчика будет лежать на вас.
В заключение отметим, что зачастую управляющая компания будет стараться максимально держаться в стороне от участия в проведении каких-либо ремонтных работ в вашей квартире, особенно если это касается косметического ремонта. Все моменты, которые касаются ремонта в вашей квартире нужно заранее проговорить с администрацией чтобы четко поминать, какая сторона и за что берет ответственность, а где ее полномочия заканчиваются.