Продажа:

в Таиланде:
Line
06-161-47-161

Аренда:

в Таиланде:
Line
06-161-47-161
Заказать обратный звонок
Закрыть
Пожалуйста, подождите...
Обратный звонок

Новости
недвижимости

Новые инвестиционные условия New Nordic Group. New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
12.03.2020
New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
Прогресс строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
25.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
Прогресс строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.
23.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.

Как работает кондоминиум

Как работает кондоминиум?

Для простоты объяснения того, как функционирует кондоминиум, мы кратко расскажем про все стороны, непосредственно принимающие участие в его деятельности, а также бюджет здания, амортизационный фонд, и как и куда тратятся деньги в здании.

1. Собственники квартир и годовые собрания

Каждый год в кондоминиуме проводиться годовое собрание собственников, на котором собственники квартир принимают те или иные решения в соответствии с повесткой дня, которую совместно подготавливает жилищный комитет и управляющая компания, и утверждает менеджер юридического лица.
Повестка дня рассылается всем собственникам как минимум за 2 недели до начала собрания (в соответствии с Актом о Кондоминиуме) путем почтовой рассылки в бумажном варианте, а также по электронной почте.
Во время собрания собственники квартир проходятся по всем пунктам повестки дня принимая решения за, против, или какой-либо из вариантов по каждому пункту.
Кроме этого, если какие либо решения не были озвучены во время собрания в основных пунктах повестки дня, собственники квартир могут их выдвинуть на рассмотрение под последним пунктом повестки дня Any Other Business (прочие вопросы). Например, разрешение на проживание в квартирах с питомцами, смена часов открытия бассейна или тренажерного зала, и т.д.
Принятые решения на собрании регистрируются в земельном департаменте и обретают законную силу.
Помимо ежегодных собраний, собственники квартир могут внести свои предложения по какому-либо из аспектов функционирования кондоминиума, путем обращения в офис администрации или отправки электронного письма на адрес юридического лица кондоминиума.

2. Жилищный комитет

Жилищный комитет набирается из числа собственников квартир, во время общего собрания. Каждый комитет избирается на срок 2 года, после чего переизбирается.
Жилищный комитет занимается регулятивными функциями. Обычно, раз в месяц (может быть чаще или реже в зависимости от обстоятельств) жилищный комитет проводит собрание с повесткой дня, которую готовит совместно с управляющей компанией. На таких собраниях обычно обсуждаются поточные дела за прошедшее время с момента предыдущего собрания, бухгалтерский отчет за месяц, рассматриваются вопросы, решение по которым может утвердить только комитет (например, смена того или иного субподрядчика; выделение средств для неотлагательного ремонта чего-либо и т.д.)., а также рассматривает прогресс по имплементации и исполнению тех или иных решений, которые были приняты во время годового собрания.

3. Менеджер юридического лица кондоминиума

Менеджер юридического лица кондоминиума является достаточно формальной личностью.
Он, как и члены жилищного комитета, избирается из числа собственников во время годового собрания на срок 5 лет, с возможностью быть переизбранным еще на один срок.
Формально, менеджер юридического лица является подписантом юридического лица кондоминиума.
То есть, все договора между кондоминиумом, как юридическим лицом, и компаниями-подрядчиками, страховыми компаниями, и т.д. будут подписаны менеджером юридического лица со стороны кондоминиума.
Помимо этого менеджер юридического лица созывает общие собрания и обладает еще рядом полномочий, о которых мы поговорим в отдельной статье.

4. Управляющая компания

Главный подрядчик в здании, осуществляющий административную и исполнительную функции.
Несмотря, на то, что договор с управляющей компанией можно редактировать под требования и бюджет здания, зачастую есть стандартный набор обязанностей, которые выполняет управляющая компания.
Управляющая компания предоставляет офисный персонал, а также персонал для техобслуживания здания, для выполнения своих обязанностей в рамках договора, подписанного между юридическим лицом кондоминиума и управляющей компанией.
Более подробно о деятельности управляющей компании мы поговорим в отдельной статье.

5. Бюджет здания

Для нормального функционирования здания, и возможности оплаты труда подрядчиков, каждый год администрация здания собирает со всех собственников квартир коммунальную плату.
Рассчитывается она как n-сумма (зачастую 30-50 батов) помноженная на к-во квадратных метров вашего жилья, и умноженные на 12 (к-во месяцев в году).
Это так называемый common fee, сумма которого прописана в уставе здания. Данную сумму можно как увеличить, так и уменьшить на годовом собрании путем голосования, однако для этого требуется кворум в 33% от всех собственников в здании во время собрания, о чем мы поговорим в отдельной статье.
То есть в среднем собственник квартиры 35 кв.м. будет обязан оплачивать коммунальный сбор размере 12,600 – 21,000 батов, в зависимости от суммы common fee, прописанной в уставе кондоминиума.
Кроме этого, администрация здания может получать дополнительный доход, в виде платы за воду или электричество, если у хозяина квартиры не стоят государственные счетчики, предоставление интернет услуг, услуги прачечной, и т.д., в общем все те дополнительные услуги, которые не перечат уставу здания и Акту о Кондоминиуме.
Средства полученные администрацией должны храниться на отдельном операционном банковском счете, доступ к которым имеют, как правило, несколько членов жилищного комитета являющиеся подписантами данного счета. Средства с такого счета можно снять только обналичив банковский чек, на которым будут стоять соответствующие подписи членов комитета.

6. Амортизационный фонд

Также называемый как sinking fund, платиться каждым покупателем квартиры в кондоминиуме при акте приема-передачи квартиры у застройщика, вместе с common fee на год в перед.
Эта сумма платиться один раз и рассчитывается как n-сумма (например, 500 батов) умноженная на к-во квадратных метров вашего жилья.
Собранная сумма переводится на еще один отдельный счет в банке, доступ к которым имеют, как и в случае с операционным счетом несколько членов жилищного комитета. Деньги с этого счета можно снять тоже только посредством обналичивания чека, однако в некоторых случаях администрация может наложить ограничение на это условие.
Например, для обналичивания чека банк должен будет затребовать протокол годового собрания или собрания жилищного комитета, во избежание расхищения средств здания.
Как правило, амортизационный фонд служит для покрытия расходов, связанных с капитальным ремонтом здания, ремонтом оборудования, лифтов, коммунальных систем здания, которые не покрываются гарантией, или у которых вышел гарантийный срок.

7. На что тратятся деньги

Основной источник расходов практически в любом кондоминиуме это контракты заключенные с субподрядчиками, предоставляющие услуги на регулярной основе и получающие оплату каждый месяц.
Такими подрядчиками являются: управляющая компания, клининговая компания, компания предоставляющая садоводческие услуги, компания предоставляющая услуги по борьбе с вредителями, компания по уходу за бассейном, фирма по обслуживанию лифтов, охранная фирма и пр.
В зависимости от заключенного контракта с управляющей компанией, она может покрывать сразу несколько областей предоставления услуг. Крупные управляющие компании могут предоставлять сразу административные, клининговые, и охранные услуги.
Помимо регулярных расходов на оплату услуг подрядчиков, есть ежегодные расходы, связанные с финансовым аудитом, проверки технического состояния здания и коммунального оборудования в нем, ежегодного аудита EIA (Environmental Impact Assessment), а также расходы на внеплановые ремонтные работы (например, устранение протечек в канализационных трубах).