Продажа:

в Таиланде: +6 682 259 0142

Viber: +6 682 259 0142

[email protected]

goldenis

Аренда:

в Таиланде: +6 682 219 7110

Viber: +6 682 219 7110

[email protected]

dima.golubovth

Заказать обратный звонок
Закрыть
Пожалуйста, подождите...
Обратный звонок

Новости
недвижимости

Прогресс строительства проекта Sunshine Hotel and Resort от New Nordic - 10 Декабря 2018. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Sunshine Hotel and Resort от New Nordic - 10 Декабря 2018.
10.12.2018
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Sunshine Hotel and Resort от New Nordic - 10 Декабря 2018.
Прогресс строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 30 Ноября 2018. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 30 Ноября 2018.
30.11.2018
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 30 Ноября 2018.
Прогресс строительства проекта Coral Beach Villas (фаза 2) от New Nordic - 30 Ноября 2018. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach Villas (фаза 2) от New Nordic - 30 Ноября 2018
30.11.2018
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach Villas (фаза 2) от New Nordic - 30 Ноября 2018.

Типы недвижимости и детали покупки

Ввиду особенностей тайского законодательства (конкретно запрет на владение землей иностранным лицом) стоит разделить покупку квартиры в кондоминиуме и приобретение дома и участка земли.

Покупка квартиры

Покупка квартиры в кондоминиуме (то есть многоквартирном доме) — это, пожалуй, единственный способ для иностранного физического лица приобрести недвижимость в Таиланде в полную собственность. Согласно местному законодательству есть лишь 2 ограничения:

  1. Количество общей жилой площади в кондоминиуме, проданной иностранцам, не может превышать 49%. Таким образом, присутствует иностранная и тайская квоты.
  2. Средства на оплату стоимости жилья, с целевым назначением «покупка недвижимости», должны быть перечислены из-за границы.

Процедура приобретения квартиры иностранным физическим лицом осуществляется в соответствии с пунктами, указанными в Законе о кондоминиумах от 1992 года. Каждый владелец получает именное свидетельство о праве собственности. Кроме этого в свидетельстве прописывается, какая конкретная часть многоквартирного дома, в процентном соотношении, принадлежит владельцу квартиры.

В случае если иностранная квота в кондоминиуме распродана, остается вариант приобретения жилья на тайское юридическое лицо или аренда.

Существуют различия между покупкой квартиры в строящемся проекте и уже готовом кондоминиуме. Покупка квартиры в готовом доме подразумевает, чаще всего, внесения полной стоимости жилья практически единовременно. Покупка квартиры в строящемся проекте дает возможность покрыть стоимость жилья в рассрочку: первый взнос обычно составляет 25%, остальные 75% должны быть выплачены частями, до заселения в квартиру, по заранее подготовленному и прописанному в контракте графику платежей. Для покупателя это удобно так как нет необходимости выплачивать всю стоимость жилья сразу, а с другой стороны мотивирует застройщика соблюдать сроки сдачи проекта вовремя.

Следует учесть, что в среднем квартиры дорожают на 10–20% сразу после завершения проекта — таким образом, инвестиции в строящиеся кондоминиумы, на рынке Паттайи, самые выгодные.

Средний доход от сдачи в аренду квартиры в Паттайе около 6-8%, то есть инвестиции возвращаются за 10–12 лет.

Приобретение квартиры также сопровождается дополнительными затратами, связанными с оплатой перевода права собственности с одного физ лица на другое, или же регистрацией первого владельца. На настоящий момент, согласно действующему законодательству, это сумма равна 6,5% от БАЗОВОЙ стоимости квартиры, указанной в реестре Земельного департамента.

Если рассматривать практичные случаи, то эта стоимость в среднем колеблется в пределах 100–300 тыс. бат, в зависимости от жилой площади квартиры и ее месторасположения. В законодательстве не указано какая именно из сторон обязана оплатить услугу перевода права собственности, поэтому это является предметом для переговоров.

Приобретение земельного участка и дома в Таиланде

Владение землей регулируется Кодексом о земле от 1954 года, Гражданским кодексом, Земельной реформой по Закону о сельском хозяйстве от 1975 года и рядом указов Министерства внутренних дел.

Несмотря на то, что тайский закон запрещает иностранцам непосредственное владение землей, есть ряд вариантов, при которых возможно полноправное владение земельным участком.

Владение землей от имени юридического лица — Компании с ограниченной ответственностью.

Данный вариант владения землей является одним из самых популярных среди иностранных инвесторов, ввиду того, что устав компании может различными способами предоставлять защиту иностранного соучредителя.

Согласно тайскому законодательству, 51% акций необходимы, принадлежать тайским лицам, поэтому, как правило, номинальными тайскими акционерами выступают работники офиса юридической конторы или члены их семьи. При этом нужно указать в уставе компании, что только иностранец может являться директором компании, а также единственным лицом, которое может представлять компанию в тех или иных сделках.

В момент, когда компания зарегистрирована, вы получите следующие подписанные документы, но без указания даты, от каждого из тайских совладельцев: доверенность, документ о передаче акций и отказ от должности.

Вышеуказанные пункты эффективно гарантируют полное владение компанией.

Как правило, один объект недвижимости оформляется на одно юридическое лицо. Процесс покупки соответственно, с юридической точки зрения, в смене одного иностранного акционера и директора (продавца) на другого (покупателя).

Также существует еще несколько вариантов владения землей посредством аренды, но ввиду того, что данный вариант не предоставляет возможность полноценного владения, мы рекомендуем подходить к данным вариантам с особым вниманием.

Долгосрочная аренда у гражданина Таиланда, выбранного покупателем или юристом, который становиться акционером компании покупателя, при этом не имеющего права совершать какие либо действия от имени компании.

В таком случае гражданин Таиланда покупает дом/землю, а вы в свою очередь берете у него данную недвижимость в аренду на 30 лет, с правом продления.

Для того, что бы аренда свыше 3-х лет имела законную силу, она должна быть зарегистрирована . Данный процесс влечет за собой расходы на оформление, гербовый сбор, составляющий определенный процент от суммарной стоимости аренды за весь срок. Продлевать аренду можно еще два раза по 30 лет — итого 90 лет.

Предоставления дома/земли под залог гражданином Таиланда, выбранный покупателем или адвокатом.

Данный вариант владения также регистрируется в Земельном департаменте. Стоить отметить, что только владелец земли оставляет за собой право закладывать землю. Арендатор лишен такой юридической возможности.

Процесс приобретения недвижимости

Стандартная практика приобретения недвижимости в Таиланде подразумевает привлечение юридической конторы к оформлению покупки.

Данный вариант удобен тем, что:

  • избавляет вас от необходимости приезжать в Таиланд каждый раз для получения документов, что учитывая стоимость авиаперелетов достаточно недешевое и утомительное занятие.
  • появляется еще одна сторона представляющая ваши интересы, и заинтересованная в плавном и беспробленом прохождении сделки.

После того как вы определились с выбором недвижимости , можно приступить к подписанию договора купли-продажи, а также оставить доверенность на сопровождении сделки на выбранного вами юриста. В случае необходимости можно открыть счет в тайском банке для перечисления на него денег на покупку недвижимости, а после покинуть Таиланд.

После завершения финансовых расчетов вам будет передано свидетельство о праве собственности на выбранный вами объект, а также документ подтверждающий поступление денег из-за рубежа на покупку недвижимости.

Процедура приобретения недвижимости по деталям:

  1. Вы, используя услуги брокера или самостоятельно, находите интересующую вас недвижимость и договариваетесь с владельцем о цене и условиях покупки, таких как:
    1. Стоимость объекта недвижимости
    2. Детали интерьера включенные в стоимость
    3. Кто и в каких пропорциях оплачивает налог за перевод собственности и услуги юридической конторы
    4. Сумма и дата внесения залога (как правило, около 10%)
    5. Дата совершения сделки (перевод денег)
    6. Дата, когда объект будет готов к вселению новыми владельцами
  2. После достижения договоренностей обе стороны направляются в юридическую контору, где происходит следующий процесс:
    1. Покупатель и продавец подписывают договор купли/продажи, где указаны все предыдущие договорённости.
    2. Продавец предоставляет копии (или оригиналы) правоустанавливающих документов (чанот) и паспорт (паспорта) юридической конторе на проверку подлинности и валидности прав собственности на объект сделки.
    3. После проверки документов адвокатской конторой, покупатель передает продавцу чек (наличные) как залоговый платеж. С этого момента квартира считается забронированной и у покупателя есть достаточное количество времени для организации перевода денег на территорию Таиланда. Самый простой способ — открыть счет в Тайском банке и сделать перевод на своё имя с указанием «покупка недвижимости».
    4. В момент, когда деньги переведены из-за границы на счет покупателя, покупатель выписывает чек на остаток суммы на имя продавца и отдает его в юридическую контору.
    5. По получению сигнала, что покупатель готов оплатить сделку, продавец предоставляет оригиналы документов в юридическую контору, которая на основании договора и проводит процесс перевода права собственности в местном отделении Землеуправления (Land Office) с одного собственника на другого.
    6. В результате, покупатель получает правоустанавливающий (чанот) документ на объект сделки с его именем и номером паспорта, а покупатель получает чек.
  3. По совершению сделки продавец выплачивает оговоренное вознаграждение брокеру.

Процесс покупки на первичном рынке выглядит практически таким же образом, с единственной разницей в том, что функции юридической компании берет на себя юрист от компании застройщика.

Обсуждение деталей покупки недвижимости в Таиланде на форуме