Продажа:

в Таиланде:
Line
06-161-47-161

Аренда:

в Таиланде:
Line
06-161-47-161
Заказать обратный звонок
Закрыть
Пожалуйста, подождите...
Обратный звонок

Новости
недвижимости

Новые инвестиционные условия New Nordic Group. New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
12.03.2020
New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
Прогресс строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
25.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
Прогресс строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.
23.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.

Управляющая компания в кондоминиуме

Управляющая компания в кондоминиуме

Так как все квартирные здания в Таиланде частные, и соответственно нет государственных органов, которые занимаются их администрированием, перед каждым кондоминиумом стоит вопрос о поддержании его инфраструктуры и строения как такового в надлежащем состоянии.

Кроме того, рано или поздно, всем собственникам в здании понадобится администрация для помощи в тех или иных вопросах, связанных с их жильем.
Все обязанности управляющей компании можно подвести под три направления:
а. Административная работа
Сотрудники управляющей компании следят за тем чтобы все процессы, которые происходят в кондоминиуме велись в соответствии с уставом кондоминиума, домовыми правилами, и Актом о Кондоминиуме.
Вот пример: вы собрались провести ремонт в квартире. Согласно домовым правилам, зачастую, вы должны направить в администрацию извещение о том, что вы собираетесь провести ремонт. Рабочие, должны проверить предполагаемый план работ; удостоверится, что проведенные работы на навредят коммунальным системам здания, например, трубопроводу, если вы собрались поменять душевую на ванную. Вашим подрядчикам сообщат в какие часы и дни можно проводить работу так чтобы это не вызвало неудобств у ваших соседей и не было нарушением домовых правил. Кроме этого, вас могут попросить оставить страховой задаток, если проводимые работы теоретически могут нанести вред инфраструктуре здания.
Это лишь небольшой пример.
Помимо этого управляющая компания хранит и ведет всю документацию по кондоминиуму и всем собственникам для формирования базы данных и документов для работы с государственными органами, такими как Земельный Департамент.
Если кондоминиум строился с ресепшеном в лобби, там будет обычно сидеть сотрудник управляющей компании для помощи собственникам, если у тех возникли какие-либо вопросы по их жилью. Управляющая компания сортирует всю почту, которая приходит в кондоминиум, а посылки обычно хранит у себя в офисе, после чего вы можете их забрать в рабочие часы.
Управляющая компания также занимается ведением кассы и бухгалтерией в здании.
б. Технико-ремонтные работы
Рабочий персонал, который работает в кондоминиумах, призван прежде всего поддерживать оборудование и коммуникации в надлежащем состоянии, а если по тем или иным причинам (например, по причине износа) что-то выходит из строя или приходит в негодность, анализировать проблему, находить решение, и предлагать подрядчиков жилищному комитету, которые смогут провести ремонт.
Зачастую, самостоятельно рабочие не смогут провести серьезный ремонт, так как закупка оборудования на все случаи жизни и наличие соответствующих специалистов в штате бюджет кондоминиума просто не потянет.
Ремонт в квартирах, обычно, рабочие кондоминиума не проводят, если только это не ремонт связанный с неисправностью коммуникаций здания.
в. Сбор коммунальных платежей
Каждый кондоминиум существует за счет коммунального сбора, который платят хозяева квартир каждый год. Если кондоминиум недополучит средства это означает, что часть статей, которые указаны в бюджете кондоминиума, будет невозможно исполнить или деньги придется брать из амортизационного фонда, что приведет к его постепенному проеданию.
Поэтому в обязанности управляющей компании также входит надзор за своевременным сбором коммунальных платежей со всех собственников, применение санкций и штрафов по отношению к должникам (в рамках Акта о Кондоминиуме), ведение судебных разбирательств посредством юристов, однако это пункт должен предварительно одобрить жилищный комитет, так как это накладывает дополнительные финансовые расходы на кондоминиум.

Вопрос, которым задаются многие собственники звучит так: а можно обойтись без управляющей компании в принципе?
По нашему опыту можем сказать, что такой вариант применим только к очень маленьким кондоминиумам, в которых небольшое количество рутинной операционной работы. Тогда можно ограничится небольшим персоналом, например, два человека в офисе, которые ведут бухгалтерию и занимаются административными вопросами, два слесаря, три уборщицы, садовод, два охранника.
В крупных зданиях объем ежедневных задач будет гораздо больше, чем может показаться на первый взгляд.
В случае если управляющая компания отсутствует, большую часть административных функций на себя берут жилищный комитет и менеджер юридического лица – люди, которые не получают зарплату за нахождение на этих должностях, и для которых это не является работой.
Таким образом их этого всего зачастую проистекает два варианта событий:

a. Вся администрация, включая комитет и менеджера юридического лица, начинает расхищать бюджет здания, так как какого-либо контроля или система учета средств в кондоминиуме нет.
b. Всем участникам, принимающим участие в управление зданием, становится просто не до этого, так как у них есть и свои дела поважнее, а нанятые сотрудники проявлять чудеса инициативы и повышенной работоспособности не будут точно.

В обоих случаях здание приходит в упадок, начинает обветшать, стоимость жилья в нем падает, с точки зрения аренды квартиры в нем менее привлекательны. Кому захочется снимать или покупать квартиру в здании, в котором бассейн стабильно цветет раз в неделю, или уже как полгода не могут починить лифт?
В итоге все равно приходят к тому, что нужно нанимать управляющую компанию, которая будет следить за всеми административными процессами в здании и параллельно приводить здание в нормальный вид.
У управляющих компаний есть еще одно преимущество перед самостоятельным управлением зданием: у управляющей компании есть собственник, или учредители, которые заинтересованы в поддержании хорошей репутации компании, если у них конечно все в порядке с пониманием того как работает бизнес, так как от этого напрямую зависит их прибыль и новые контракты в других кондоминиумах. Особенно это касается международных управляющих компаний, для которых репутационные потери могут быть намного серьезнее чем финансовые потери.
Такие компании приходят в кондоминиум с уже готовой системой управления зданием, системой технического обслуживания и бухгалтерского учета.
Безусловно, есть варианты, когда кондоминиумы управляются самостоятельно и вполне успешно на протяжении многих лет, но с той лишь разницей, что в этих кондоминиумах сложилась уже большая и крепкая община или комьюнити собственников, которая заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии, где собственники знают каждого члена комитета и менеджера в лицо, а сотрудники работают по несколько лет, до тонкостей зная каждый уголок в здании.
В новых зданиях, построенных за последние лет десять, такой вид взаимоотношений выстроить практически невозможно, так как больше половины из этих квартир покупаются как инвестиционная недвижимость, для последующей перепродажи и сдачи в аренду, или как квартира возле моря, в которую можно приехать на выходные, особенно если мы говорим о людях из Бангкока. При таких обстоятельствах во всеми перезнакомится и скооперироваться просто не получится. Поэтому лучше всего переложить всю работу по управлению зданием соответствующей компании.
И в завершение: не забывайте, что отсутствие управляющей компании не означает отмену оплаты ежегодных коммунальных платежей – это вещи, которые никак не соотносятся друг с другом.
В конце концов управляющая компания — это подрядчик, а коммунальный платеж — это плата, которая прописана в уставе кондоминиума, и никак не зависит от наличия управляющей компании в здании или нет.