Если честно и откровенно говорить об инвестициях в доходную недвижимость, то самый важный вопрос будет звучать как "а стоит ли инвестировать в недвижимость вообще?"
Вопрос действительно хороший. И весьма непростой.
Начнём с того, что само понятие «инвестиции в недвижимость» на территории СНГ и то, что под этим термином подразумевают во всём остальном мире – это не всегда одно и то же.
Причина этих различий, на мой взгляд, заключается в разном уровне развития капитализма в странах. Давайте разберёмся.
Инвестиции в недвижимость у нас — это купить квартиру на этапе начала строительства, дождаться счастливого его окончания. Продать квартиру, положить в карман полученную в результате сделки разницу.
Если повезёт - занизить в договоре продажи сумму, дабы уменьшить потерю при оплате налога.
Естественно, прибыль - в разнице цен на квартиру. Откуда она берётся, всем понятно. И насчёт рисков тоже все ясно — жильё могут вообще не построить, могут не ввести в эксплуатацию, и т.д. В общем, весь привычный и знакомый букет постсоветских неожиданностей. Дельта в этом бизнесе существенная, но и риски при этом огромные.
Там вариант «облапошил инвестора – сорвал денег – убежал» перестал быть действенным ещё в те годы, когда был изобретён телефон. Уже достаточно давно стало возможным сделать пару нужных телефонных звонков, а сейчас - просто банально вбить данные в гугль – и вуаля! – кто ты, чем занимаешься и стоит ли тебе доверять в плане денег – становится понятным практически сразу.
Т.ч., возможность сорвать быстрые деньги канула в лету. К тому же, при правильном подходе к делу, лучшего кредитора, чем банк, всё равно не найти. Там и денег много, и ставка понятная, и один партнёр – а это, всё-таки, не полторы тысячи инвесторов. Договариваться в данном случае гораздо надёжней и легче.
Посему этап, когда застройщики нуждались во вкладах частных инвесторов, закончился достаточно быстро. Ему на смену пришёл вариант «инвестировать с целью эксплуатации».
И здесь открылся просто океан возможностей. От «купил 2 квартиры, сдал в наём» и «собрались в ЛТДшку, выкупили цех, переделали в гостиницу», до «поиграл в гольф с сенатором, он мне подмигнул… я выкупил 4 квартала трущоб, а потом, совершенно неожиданно, рядом построили университет, а я вместо трущоб построил общежитие».
Т.е., мы наблюдаем 2 достаточно разных подхода.
Следует отметить несколько ключевых деталей.
Первый вариант – денежнозависимый. Т.е., обладая некой суммой, в принципе, практически любой может попробовать себя в качестве инвестора.
Во втором же варианте наоборот - принципиальны бизнес-качества инвестора, а вот деньги – вторичны. По большому счёту, в данном случае деньги могут быть заимствованы и в банке.
Эти 2 варианта довольно сильно различаются по степени объёма участия в процессе. Но и то, и другое — инвестиции в недвижимость.
При этом, первый – это пассивный вариант созерцания стройки (или не стройки, а любого другого проекта).
Второй – это полноценный бизнес-проект.
Кроме того, в странах, где нет дефицита недвижимости, эти подходы отличаются ещё и количеством прибыли.
Вполне очевидно, что 50-60% роста цены по окончанию стройки (а это 2-3 года) нигде в развитом мире не бывает (единичные расклады – скорее исключение). А вот устойчивые 15-20%+ годовых при управлении недвижимостью – вполне реальны.
Вот, собственно, и ответ на вопрос о том, стоит ли инвестировать в доходную недвижимость?
Если у вас есть собственный бизнес, который имеет потенцию к росту (а это важно!), желание, возможность и целесообразность его развивать - вкладывайте в своё дело.
Если хоть одно из перечисленных составляющих отсутствует – инвестируйте.
Поясняю подробнее. Часть моих клиентов имеет успешный бизнес, но иногда, как ни странно это звучит, рост бизнеса нежелателен. Причины бывают разные. Иногда это нежелание засвета. Иногда причина в том, что следующий шаг роста означает качественный рост не только денег, но и занятости, вовлечённости. Это - встречи, совещания, планёрки… А значит - минус время для семьи, рыбалки, футбола…. В конце концов, злостный трудоголизм - это форма отклонения от нормы…. Иногда шаг вперёд стоит стольких усилий, что легче оставить всё так, как есть, а свободные деньги вывести из страны и создать себе пенсионный запасной аэродром.
Во что выгодно вложить деньги, если у вас нет собственного бизнеса,
но при этом есть преференции в получении информации и гарантий от застройщика на рынке с повышенным спросом на готовые квартиры – инвестируйте в строительство. Если у вас таких преференций нет, то вам разумнее будет инвестировать в управление недвижимостью.
Достаточно часто можно услышать «да мне легче купить 3-4-5+ квартир, довести их до ума и сдавать….» Это не просто «мне легче…», - а настоящий бизнес. С инвестициями в покупку, с подрядчиками в виде ремонтников, партнёрами в виде агентств недвижимости, и т.д. Который, как и положено любому бизнесу, достаточно быстро заполнит всё предоставленное ему свободное время. Так что, хорошее получается «легче»!
Прежде всего, запомните - вклады в банках не являются альтернативой. Инвестиционные вложения — это то, в чём вы должны быть полностью уверены. С банками дела обстоят так. Надёжные не предлагают таких ставок. А те, которые предлагают…. Мы же всё сами прекрасно понимаем - если банк привлекает сделкой под 10%+ годовых, то он, - в ЛУЧШЕМ СЛУЧАЕ, - накручивает свою треть сверху и отдаёт под 13%... Практика показывает, что деньги под 13% годовых беспроблемно усваиваются только если вы торгуете кокаином. Причём, оптом. Т.к. любой другой бизнес плохо переносит такую стоимость заёмных средств.
Посему, скорее всего, эти деньги выводятся из банка, т.ч. рано или поздно вы получите отзыв лицензии, ликвидационную комиссию и весь полный набор прелестей. Конечно же, вам вернут сумму гарантированного возврата вклада. Но, прошу заметить, её вернут только через какое-то время… и она будет в НАЦИОНАЛЬНОЙ валюте. Т.е., валютные риски - на вашей стороне.
На что обратить внимание при выборе застройщика/партнёра при инвестициях? На предысторию. Что строил, как строил и были ли какие-то проблемы в процессе? Кроме того, помните — инвестиции в недвижимость — это практически всегда достаточно надежно.
Т.к. мы занимаемся прицельно юго-восточной Азией и проектами компании Нью Нордик, то по этому застройщику и инвестициям в его проекты мы подготовили дополнительную статью.
Обсуждение инвестиций в недвижимость Паттайи на форуме
©
Таиланд: