Продажа:

в Таиланде: +6 682 259 0142

Viber: +6 682 259 0142

[email protected]

goldenis

Аренда:

в Таиланде: +6 682 219 7110

Viber: +6 682 219 7110

[email protected]

dima.golubovth

Заказать обратный звонок
Закрыть
Пожалуйста, подождите...
Обратный звонок

Новости
недвижимости

Прогресс строительства проекта Castle-2 от New Nordic - 25 Сентября 2018. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Castle-2 от New Nordic - 25 Сентября 2018.
25.09.2018
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Castle-2 от New Nordic - 25 Сентября 2018.
Прогресс строительства проекта Atrium от New Nordic - 25 September 2018. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Atrium от New Nordic - 25 September 2018.
25.09.2018
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Atrium от New Nordic - 25 September 2018.
Прогресс строительства проекта Castle-1 от New Nordic - 24 September 2018. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Castle-1 от New Nordic - 24 September 2018.
24.09.2018
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Castle-1 от New Nordic - 24 September 2018.

Доходная недвижимость в Паттайе

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye-2.jpg

Давайте разберёмся, что такое доходные квартиры и в чём отличие доходной недвижимости от инвестиционной.

Мы привыкли использовать термин "инвестиционная недвижимость" для обозначения покупки квартиры (инвестирования) на этапе строительства, с тем, чтобы потом продать её, заработав на разнице в стоимости.
Это бизнес, который приносил неплохой доход в период строительно-ипотечного бума. Однако в современном капиталистическом мире понятие "инвестиционная недвижимость" имеет более широкое значение.
Как гласит сайт Investopedia, Investmint property, это недвижимое имущество, которое было приобретено с целью получения дохода от инвестиций либо за счет арендной платы, либо для последующей перепродажи, либо и того, и другого. Сюда входят как долгосрочные вложения в недвижимость, так и краткосрочные, например, когда недвижимость покупается, реконструируется и сразу продается с прибылью.

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye-3.jpg

Поскольку в статье пойдет речь только об одном из вариантов, долгосрочном инвестировании с целью получения дохода от сдачи квартиры в аренду, я буду использовать термин "доходная недвижимость". Он лучше отражает суть бизнеса и имеет глубокие исторические корни.
Доходные дома составляли внушительную часть дореволюционной городской застройки. Доходные дома держали певцы (например, Ф.И. Шаляпин), инженеры, архитекторы, жены чиновников и купцов, то есть люди, которые не имели времени заниматься активным бизнесом, но желали обеспечить себе стабильный доход. А жили в доходных домах...
Да очень многие известные люди в них жили! Например, Гоголь. И не только, конечно.

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye.jpg

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye-1.jpg

Начать получать доход от недвижимости в наше время ещё проще, достаточно вложить деньги в покупку одной квартиры, чтобы потом сдавать её в аренду.
Как? Сейчас я расскажу.

Как получить доход с недвижимости?

Доходная недвижимость может стать прибыльной двумя способами:

Вложения в недвижимость - это, несомненно, выгодно, но всегда приходится учитывать нюансы, и мы сейчас будем в них разбираться.

Самостоятельная сдача квартиры в аренду это:

  • Активная вовлечённость в сам процесс сдачи в аренду. Минус это или плюс - судить только вам. Кому-то это нравится, кому-то - нет.
  • Все проблемы, связанные с починкой сантехники, мебели, ремонтом, разбитыми постояльцами предметами быта, заселением и выселением вам придётся решать самостоятельно. Это, конечно, минус, так как отнимает много времени и сил.
  • Плюс - руководить процессом будете вы. И, разумеется, вы же будете самостоятельно определять график сдачи, цены, условия и т.д.

К этому добавляется экономия на комиссии агенту или управляющей компании. На 2017-й год стандартная комиссия составляет около 10% при стандартной аренде квартиры в Паттайе от 13.000 до 18.000 тысяч бат в месяц. Т.е., комиссия агентства составит от 1300 до 1800 бат в месяц.

При этом в обязанности агента по сдаче недвижимости в аренду входит:

  • Поиски арендатора.
  • Переговоры.
  • Встреча/заселение.
  • Ответы на все вопросы арендующих - а их, поверьте, очень много.
  • Выселение и полная проверка состояния квартиры.
  • Решение всех проблем, связанных с порчей имущества.
  • Получение компенсаций за порчу имущества (если она есть) и приведение квартиры в порядок. 
  • Оплата коммунальных платежей и обслуживание/ремонт техники, замена постельного белья, полотенец и прочих мелочей, являющихся РАСХОДНЫМИ материалами.

И всё это входит в сумму комиссии.

Рассмотрим случай, если вы передали квартиру в управление.

Тут есть 2 варианта:

Рассмотрим нюансы.
Работа брокера с арендой – это сложный бизнес, требующий сил и приносящий мало дохода.
Доходная недвижимость в Таиланде - очень специфичная сфера бизнеса по причине сезонности наплыва туристов.
Поэтому, как правило, брокер набирает 30/40/50/60 квартир в управление и на этом останавливается.
Причина - даже не в климате, а в открытии популярных и БОЛЕЕ ГЕОГРАФИЧЕСКИ БЛИЗКИХ курортов в Европе, Турции, Египте и т.д. Поэтому получается, что загрузка брокера не постоянная, а временная. С ноября по февраль работы очень много. 3-4 заселения в сутки, а в пиковую неделю 20-х чисел декабря - по 5-6, - это норма.
В январе/феврале, соответственно, - выселения.
А вот потом туристов становится намного меньше. Такой рваный график не даёт возможности полноценно нарастить штат, занимающийся арендой. То есть, найти хорошего работника и обеспечить его постоянной работой сложно.
И это ещё не всё. Арендатор, заселяясь, выплачивает некий депозит, который служит гарантией того, что все бытовые поломки будут возмещены. Уборка, ночные заселения и прочие мелочи также оплачиваются арендатором. Но амортизация всей квартиры (кондиционер, холодильник и т.д.) – это уже проблемы владельца квартиры и его личные затраты. 

Покупка квартиры в инвестиционном проекте.

Плюс - у вас будет гарантированная ставка возврата денег. Фиксированная. Не зависящая от того, заселили ли именно вашу квартиру, или нет. Ремонт, обслуживание и починка мебели и бытовых приборов – за счёт управляющей компании. То есть, доходная недвижимость действительно будет в этом случае приносить гарантированный доход.
Конечно, нужно учесть, что стоимость квадратного метра в этих проектах выше, чем в бюджетных проектах на рынке.
Одна квартира в Нордике по цене - это полторы квартиры в других проектах. Гарантия аренды имеет определённый срок, в случае с Нордиком – 10 или 15 лет. Если у вас нет условий по гарантии выкупа квартиры, вы окажетесь владельцем квартиры с повышенной стоимостью квадратного метра. Конечно, перспектива продажи такой квартиры после окончания сроков гарантированной аренды может напугать. Но, во-первых, квартиру, даже после окончания срока гарантии аренды, не обязательно продавать. Её просто можно передать в управление брокеру и продолжать получать доход.
Во-вторых, давайте проведём простые расчёты.
Возьмём квартиру с минимальной стоимостью - 3 мил. бат. А для сравнения будем считать по квартире за 2,5 миллионов в одном из наиболее востребованных для аренды проектов в Атлантисе.

Расчёт возврата средств при покупке доходной квартиры в Нордике

  Расходы Доходы Дата
Покупка  ฿ 3 000 000   1 янв 17
Pay-back за 1й год (12 x ฿ 25 000)
Начало стройки
  ฿ 300 000 1 янв 18
Pay-back за2й  год (12 x ฿ 25 000)
Конец стройки. Сдача в эксп-ю
  ฿ 300 000 1 янв 19
Всего Pay-back за 2 года    ฿ 600 000  
Оформление в собственность
(одноразовые платежи)
     
Chanot (документ о собственности)
6.3% платится с Нордиком 50/50
฿ 94 500     
 Water & electric metter
(счётчики воды и эл-ва)
฿ 15 000     
Sinking fund ฿500 х 30кв.м.
(фонд застройщика) 
฿ 15 000    
Итого оплата оформления в собственность  ฿ 124 500    
Всего уплачено на момент получения документов ฿ 2 524 500   1 янв 19
Платежи на протяжении 10 лет      
Monthly rental guaranty payments
Ежемесячный платёж 1/12 от 10% (฿ 300 000)
  ฿ 25 000  
Monthly maintenance cost
Ежемесячные затраты на обслуживание в кондоминиуме
฿ 75 за кв.м. в месяц. Платится 50/50 с Нордиком
Итого ฿ 32.5 х 30 кв.м.  
฿ 1 125    
Cable TV ฿ 350    
Итого чистый доход ежемесячно    ฿ 23 525  
Доход за 10лет (120 месяцев)   ฿ 2 823 000  
Затраты / доходы за 12 лет ฿ 3 124 000 ฿ 3 423 000  
Возврат инвестиций за 12 лет    9.13%  


 Пояснения к расчётам

Мы делаем допущение, что вы покупаете квартиру в Нордике на этапе начала продаж - за 2 года до сдачи проекта в эксплуатацию.
Дату оплаты квартиры поставим на 1 января 2017. Так удобнее считать. Поскольку Нордик начинает выплачивать 10% годовых гарантированной аренды после полной оплаты, то к моменту постройки квартиры, вы уже получите 600.000 тысяч бат (2 года по 10% годовых).
Фактически, это можно рассматривать как скидку в 20% за предоплату квартиры.

Расчёт возврата инвестций при покупке квартиры в ресортном проекте Атлантис

Всего уплачено на момент получения документов - ฿ 2 500 000

  Пессимистический  Средний  Оптимистический
Месяцев аренды в году 4 6 12
Ставка аренды в месяц ฿ 18 000 ฿ 14 000 ฿ 10 000
Итого в год ฿ 72 000 ฿ 84 000 ฿ 120 000
Комиссия брокера 10% ฿ 7 200 ฿ 8 400 ฿ 12 000
Амортизация квартиры ฿ 30 000 ฿ 30 000 ฿ 30 000
Итого доход ฿ 34 800 ฿ 45 600 ฿ 78 000
Возврат инвестиций в год 1,4% 1,8% 3,1%

Пояснения к расчётам:

  • Не учитывал стоимость оформления квартиры в собственность.
  • Допыстил, что амортизация в год будет одна и та-же... 
  • Если сдавать самостоятельно, то, очевидно, не будет комиссии брокера. Но на общем фоне.... это ситуацию не спасает...

Сравнение возврата инвестиций при покупке в инвестиционном проекте или при покупке квартиры в обыконовенном кондоминиуме.

Расчёт доходности при инвестиции в Nordic

Что получается с квартирой в Нордике? 10% годовых с учётом затрат превращаются в 9.53% Продажная стоимость после 10 лет аренды, кстати, у обеих квартир будет в пределах 1,5-2 мил. бат. Учтите - у обеих квартир.

Нордик изначально стоит дороже, но обслуживается лучше. И, несмотря на то, что вы на квартире в Нордике потеряете больше в покупке, если вы всё аккуратно рассчитаете, то получите цифру в 5% годовых. Т.е., если вы покупаете квартиру за 3 миллиона, за 10 лет, грубо говоря, получаете 100% (10 лет по 10% годовых), а потом продаёте за полтора миллиона, то фактически вы зарабатываете эти полтора миллиона за 10 лет, а это, грубо говоря, 150.000 в год. Т.е., 5% годовых. Продадите дороже –получите больше.

Расчёт доходности при инвестиции в Атлантис.

Берём идеальный вариант по квартире в Атлантисе. Предположим, вы её купили за 2,5 миллиона и сдали сразу на 10 лет по 10.000 в месяц (а это, поверьте, очень удачная сделка!).
Потом продали квартиру за 1,5 мил.
Затратив 2,5 миллиона, вы через 10 лет получите 1,5 мил. за квартиру и 10*120.000= 1,2 мил. арендной платы, итого 2,7 мил. Т.е., заработали 200.000 за 10 лет.
И где здесь интерес?
Зато и проблем немного.
Даже если предположить расклад мечты - сдать квартиру в Атлантисе по НЕМЫСЛИМЫМ 15.000 в месяц и сразу на 10 лет, то это будет 180.000 в год, 1,8 мил. за 10 лет. Продав её потом за 2 мил. бат, через 10 лет вы получите 2+ 1,8= 3,8 мил. Что принесёт вам 5,2% годовых на протяжении 10 лет даже при таком фантастическом раскладе.
И это не считая ни стоимости оформления квартиры, ни расходов на содержание, ни комиссию, положенную брокеру.

Почему же подобная схема работает в случае с Нордиком, но является невозможной в случае с обыкновенной квартирой?

Потому что Нордик работает КАК ОТЕЛЬ.
Он умеет сдавать квартиры ПОСУТОЧНО, а это - совсем другие расценки. Давайте приблизительно посчитаем прибыль. Стандартная 30-ти метровая студия в Нордике, как я уже и говорил, стоит порядка 3-х мил. бат (84.000$). При покупке и передаче этой квартиры Нордику в управление вы получаете 10% годовых, а это 300.000 бат в год или же 25.000 бат в месяц. Что зарабатывает с этой квартиры Нордик? Такая квартира сдаётся в зависимости от сезона от 1200 до 1600 бат в сутки. Это 1400 в сутки в среднем в год. Тогда за месяц - 30*1400= 42.000 бат, из которых Нордик владельцу отдаст 25.000, оставив 17.000 ежемесячного дохода себе. Если к концу 2017 у Нордика будет больше 10.000 номеров в управлении при заселяемости по году 70%, то с финансовой точки зрения - это весьма доходный бизнес.

Почему так не получается у частных владельцев?
Просто не хватает масштаба. У Нордика только в обслуживающем подразделении работает более 700 человек. Сюда входит: уборка, стирка, рестораны, охрана, чистка бассейнов, садовники и т.д. При большом объёме работы платить зарплату выгодно. А частнику невыгодно нанимать уборщицу на постоянной основе, потому что нет нужного объёма работ. А платить за каждый приход - намного дороже. И в результате доходная недвижимость, которая должна приносить вам деньги, окажется слишком затратной для вас же.

Как сделать сдачу квартиры в аренду более доходной?
Вариант с частными квартирами работает, когда есть возможность организовать постоянный туристический поток на свои квартиры. А для этого нужны знакомые или родственники, работающие в туристических компаниях или хорошо раскрученный туристический интернет-ресурс. В этом случае вы превратите свою недвижимость в микроотель, селите сами себя на короткие сроки, а то и поденно, и по повышенной цене аренды. И только в этом случае вы сможете получать до 15-20% годовых.

Вообще, доходная недвижимость в Паттайе - это довольно интересная сфера бизнеса. Но об этом я расскажу в другой статье о бизнесе в Таиланде.

Обсуждение доходной недвижимости на форуме

©