Продажа:

в Таиланде: +6 682 259 0142

Viber: +6 682 259 0142

[email protected]

goldenis

Аренда:

в Таиланде: +6 682 219 7110

Viber: +6 682 219 7110

[email protected]

dima.golubovth

Заказать обратный звонок
Закрыть
Пожалуйста, подождите...
Обратный звонок

Новости
недвижимости

Новые инвестиционные условия New Nordic Group. New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
12.03.2020
New Nordic Group меняет ставку рентного дохода для всех новых договоров.
Прогресс строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
25.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Lamai Resorts от New Nordic - 25 Декабря 2019.
Прогресс строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019. Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.
23.12.2019
Краткий фото отчет прогресса строительства проекта Coral Beach от New Nordic - 23 Декабря 2019.

Доходная недвижимость в Паттайе

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye-2.jpg

Давайте разберёмся, что такое доходные квартиры и в чём отличие доходной недвижимости от инвестиционной.

Мы привыкли использовать термин "инвестиционная недвижимость" для обозначения покупки квартиры (инвестирования) на этапе строительства, с тем, чтобы потом продать её, заработав на разнице в стоимости.
Это бизнес, который приносил неплохой доход в период строительно-ипотечного бума. Однако в современном капиталистическом мире понятие "инвестиционная недвижимость" имеет более широкое значение.
Как гласит сайт Investopedia, Investmint property, это недвижимое имущество, которое было приобретено с целью получения дохода от инвестиций либо за счет арендной платы, либо для последующей перепродажи, либо и того, и другого. Сюда входят как долгосрочные вложения в недвижимость, так и краткосрочные, например, когда недвижимость покупается, реконструируется и сразу продается с прибылью.

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye-3.jpg

Поскольку в статье пойдет речь только об одном из вариантов, долгосрочном инвестировании с целью получения дохода от сдачи квартиры в аренду, я буду использовать термин "доходная недвижимость". Он лучше отражает суть бизнеса и имеет глубокие исторические корни.
Доходные дома составляли внушительную часть дореволюционной городской застройки. Доходные дома держали певцы (например, Ф.И. Шаляпин), инженеры, архитекторы, жены чиновников и купцов, то есть люди, которые не имели времени заниматься активным бизнесом, но желали обеспечить себе стабильный доход. А жили в доходных домах...
Да очень многие известные люди в них жили! Например, Гоголь. И не только, конечно.

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye.jpg

dohodnaya-nedvizhimost-v-pattaye-1.jpg

Начать получать доход от недвижимости в наше время ещё проще, достаточно вложить деньги в покупку одной квартиры, чтобы потом сдавать её в аренду.
Как? Сейчас я расскажу.

Как получить доход с недвижимости?

Доходная недвижимость может стать прибыльной двумя способами:

Вложения в недвижимость - это, несомненно, выгодно, но всегда приходится учитывать нюансы, и мы сейчас будем в них разбираться.

Самостоятельная сдача квартиры в аренду это:

  • Активная вовлечённость в сам процесс сдачи в аренду. Минус это или плюс - судить только вам. Кому-то это нравится, кому-то - нет.
  • Все проблемы, связанные с починкой сантехники, мебели, ремонтом, разбитыми постояльцами предметами быта, заселением и выселением вам придётся решать самостоятельно. Это, конечно, минус, так как отнимает много времени и сил.
  • Плюс - руководить процессом будете вы. И, разумеется, вы же будете самостоятельно определять график сдачи, цены, условия и т.д.

К этому добавляется экономия на комиссии агенту или управляющей компании. На 2017-й год стандартная комиссия составляет около 10% при стандартной аренде квартиры в Паттайе от 13.000 до 18.000 тысяч бат в месяц. Т.е., комиссия агентства составит от 1300 до 1800 бат в месяц.

При этом в обязанности агента по сдаче недвижимости в аренду входит:

  • Поиски арендатора.
  • Переговоры.
  • Встреча/заселение.
  • Ответы на все вопросы арендующих - а их, поверьте, очень много.
  • Выселение и полная проверка состояния квартиры.
  • Решение всех проблем, связанных с порчей имущества.
  • Получение компенсаций за порчу имущества (если она есть) и приведение квартиры в порядок. 
  • Оплата коммунальных платежей и обслуживание/ремонт техники, замена постельного белья, полотенец и прочих мелочей, являющихся РАСХОДНЫМИ материалами.

И всё это входит в сумму комиссии.

Рассмотрим случай, если вы передали квартиру в управление.

Тут есть 2 варианта:

Рассмотрим нюансы.
Работа брокера с арендой – это сложный бизнес, требующий сил и приносящий мало дохода.
Доходная недвижимость в Таиланде - очень специфичная сфера бизнеса по причине сезонности наплыва туристов.
Поэтому, как правило, брокер набирает 30/40/50/60 квартир в управление и на этом останавливается.
Причина - даже не в климате, а в открытии популярных и БОЛЕЕ ГЕОГРАФИЧЕСКИ БЛИЗКИХ курортов в Европе, Турции, Египте и т.д. Поэтому получается, что загрузка брокера не постоянная, а временная. С ноября по февраль работы очень много. 3-4 заселения в сутки, а в пиковую неделю 20-х чисел декабря - по 5-6, - это норма.
В январе/феврале, соответственно, - выселения.
А вот потом туристов становится намного меньше. Такой рваный график не даёт возможности полноценно нарастить штат, занимающийся арендой. То есть, найти хорошего работника и обеспечить его постоянной работой сложно.
И это ещё не всё. Арендатор, заселяясь, выплачивает некий депозит, который служит гарантией того, что все бытовые поломки будут возмещены. Уборка, ночные заселения и прочие мелочи также оплачиваются арендатором. Но амортизация всей квартиры (кондиционер, холодильник и т.д.) – это уже проблемы владельца квартиры и его личные затраты. 

Покупка квартиры в инвестиционном проекте.

Плюс - у вас будет гарантированная ставка возврата денег. Фиксированная. Не зависящая от того, заселили ли именно вашу квартиру, или нет. Ремонт, обслуживание и починка мебели и бытовых приборов – за счёт управляющей компании. То есть, доходная недвижимость действительно будет в этом случае приносить гарантированный доход.
Конечно, нужно учесть, что стоимость квадратного метра в этих проектах выше, чем в бюджетных проектах на рынке.
Но в случае с Нордиком - у вас есть опция обязательного и безусловного обратного выкупа квартиры по цене первоначальной покупки, отельным комплексом по окончанию срока действия договора.
Т.е. вы инвестируете деньги под обеспечение реальной квартиры, получаете гарантированный возврат в виде 8% годовых, а по окончанию договора, Нордик обязуется у вас выкупить эту квартиру назад по цене первоначальной продажи.
Во-вторых, давайте проведём простые расчёты.
Возьмём квартиру с минимальной стоимостью - 3 мил. бат. А для сравнения будем считать по квартире за 2,5 миллионов в одном из наиболее востребованных для аренды проектов в Атлантисе.

Расчёт возврата инвестций при покупке квартиры в ресортном проекте Атлантис

Всего уплачено на момент получения документов - ฿ 2 500 000

  Пессимистический  Средний  Оптимистический
Месяцев аренды в году 4 6 12
Ставка аренды в месяц ฿ 18 000 ฿ 14 000 ฿ 10 000
Итого в год ฿ 72 000 ฿ 84 000 ฿ 120 000
Комиссия брокера 10% ฿ 7 200 ฿ 8 400 ฿ 12 000
Амортизация квартиры ฿ 30 000 ฿ 30 000 ฿ 30 000
Итого доход ฿ 34 800 ฿ 45 600 ฿ 78 000
Возврат инвестиций в год 1,4% 1,8% 3,1%

Пояснения к расчётам:

  • Не учитывал стоимость оформления квартиры в собственность.
  • Допыстил, что амортизация в год будет одна и та-же... 
  • Если сдавать самостоятельно, то, очевидно, не будет комиссии брокера. Но на общем фоне.... это ситуацию не спасает...

Сравнение возврата инвестиций при покупке в инвестиционном проекте или при покупке квартиры в обыконовенном кондоминиуме.

Расчёт доходности при инвестиции в Nordic

Что получается с квартирой в Нордике? 8% годовых с учётом затрат на обслуживание в комплексе, которые платятся как 50/50 с Нордиком - превращаются в 7.64% 

Т.е., если вы покупаете квартиру за 3 миллиона, за 10 лет, грубо говоря, получаете 80% (10 лет по 8% годовых), а потом Нордик выкупает эту квартиру у вас обратно по цене покупки, за 3 миллиона, то фактически вы разместили деньги под 7.64%

Расчёт доходности при инвестиции в Атлантис.

Берём идеальный вариант по квартире в Атлантисе. Предположим, вы её купили за 2,5 миллиона и сдали сразу на 10 лет по 10.000 в месяц (а это, поверьте, очень удачная сделка!).
Потом продали квартиру за 1,5 мил.
Затратив 2,5 миллиона, вы через 10 лет получите 1,5 мил. за квартиру и 10*120.000= 1,2 мил. арендной платы, итого 2,7 мил. Т.е., заработали 200.000 за 10 лет.
И где здесь интерес?
Зато и проблем немного.
Даже если предположить расклад мечты - сдать квартиру в Атлантисе по НЕМЫСЛИМЫМ 15.000 в месяц и сразу на 10 лет, то это будет 180.000 в год, 1,8 мил. за 10 лет. Продав её потом за 2 мил. бат, через 10 лет вы получите 2+ 1,8= 3,8 мил. Что принесёт вам 5,2% годовых на протяжении 10 лет даже при таком фантастическом раскладе.
И это не считая ни стоимости оформления квартиры, ни расходов на содержание, ни комиссию, положенную брокеру.

Почему же подобная схема работает в случае с Нордиком, но является невозможной в случае с обыкновенной квартирой?

Потому что Нордик работает КАК ОТЕЛЬ.
Он умеет сдавать квартиры ПОСУТОЧНО, а это - совсем другие расценки. Давайте приблизительно посчитаем прибыль. Стандартная 30-ти метровая студия в Нордике, как я уже и говорил, стоит порядка 3-х мил. бат (84.000$). При покупке и передаче этой квартиры Нордику в управление вы получаете 8% годовых, а это 240.000 бат в год или же 20.000 бат в месяц. Что зарабатывает с этой квартиры Нордик? Такая квартира сдаётся в зависимости от сезона от 1200 до 1600 бат в сутки. Это 1400 в сутки в среднем в год. Тогда за месяц - 30*1400= 42.000 бат, из которых Нордик владельцу отдаст 20.000, оставив 22.000 ежемесячного дохода себе. Если к концу 2017 у Нордика будет больше 10.000 номеров в управлении при заселяемости по году 70%, то с финансовой точки зрения - это весьма доходный бизнес.

Почему так не получается у частных владельцев?

Ну... во первых, посуточная аренда запрещена для частных квартир. Законодательно. Во-вторых частным арендодателям просто не хватает масштаба. У Нордика только в обслуживающем подразделении работает более 700 человек. Сюда входит: уборка, стирка, рестораны, охрана, чистка бассейнов, садовники и т.д. При большом объёме работы платить зарплату выгодно. А частнику невыгодно нанимать уборщицу на постоянной основе, потому что нет нужного объёма работ. А платить за каждый приход - намного дороже. И в результате доходная недвижимость, которая должна приносить вам деньги, окажется слишком затратной для вас же.

Как сделать сдачу квартиры в аренду более доходной?
Вариант с частными квартирами работает, когда есть возможность организовать постоянный туристический поток на свои квартиры. А для этого нужны знакомые или родственники, работающие в туристических компаниях или хорошо раскрученный туристический интернет-ресурс. В этом случае вы превратите свою недвижимость в микроотель, селите сами себя на короткие сроки, а то и поденно, и по повышенной цене аренды. И только в этом случае вы сможете получать до 15-20% годовых.
но... боюсь, что не долго... ибо, как я уже и упоминал, посуточная аренда требует наличие ОТЕЛЬНОЙ лицензии, а следовательно - является незаконной для частных квартир в кондоминиумах Таиланде. 

Вообще, доходная недвижимость в Паттайе - это довольно интересная сфера бизнеса. Но об этом я расскажу в другой статье о бизнесе в Таиланде.

Обсуждение доходной недвижимости на форуме

©